Históricamente, en España una mayoria del patrimonio de los grandes inversores ha estado compuesto por inmuebles, en su mayoría alquilados. Activos que les han aportado rentas recurrentes a lo largo del tiempo, además de las plusvalías latentes generados por el incremento del valor de los activos.

En el escenario actual de mercados, la inversión inmobiliaria vuelve a estar en el foco de los grandes patrimonios. Aportan un rango de rentabilidad en la mayoría de los casos entre el 3% y el 6%, y equilibran su cartera, aligerando el nivel de riesgo.

Ventajas de la inversión inmobiliaria

• Son activos tangibles para los inversores, los pueden “tocar”. Generan cierto grado de orgullo y en ocasiones, el factor sentimental es decisivo en la elección: personas que residen en la ciudad donde se ubican.
• Por lo general presentan poca correlación con los mercados financieros, y pueden aportar rendimientos estables en el tiempo.
• Protegen contra la inflación. Habitualmente, el volumen de las rentas que aportan los inquilinos está vinculado, o se actualiza periódicamente, con el nivel de inflación.
• Son una alternativa en un entorno de tipos de interés bajos. En el escenario actual, aportan rentabilidades atractivas con un riesgo controlado frente a otros activos tradicicionales -renta variable, renta fija- en los que para conseguir rentabilidades similares hay que incrementar la exposición al riesgo..

Entorno 

El crecimiento económico y la estabilidad políticas actuales han devuelto la confianza en el mercado nacional, donde se observa una recuperación de las rentas y valoraciones. Se puede afirmar que los activos inmobiliarios son un destino cada vez más frecuente para inversores nacionales y extranjeros que quieren diversificar su cartera con opciones de riesgo moderado a precios más competitivos y de mayor potencial que sus homólogos Europeos.

Por estos motivos, la demanda actual de inversión en inmuebles crece entre los grandes patrimonios. Por sectores, y tipo de operaciones, sus preferencias se centran de este modo:

• Clientes particulares: Suelen optar  por el sector residencial. Inmuebles en zonas “prime”, en las que el nivel de liquidez es alto (capacidad de vender el inmueble en un corto espacio de tiempo si fuera necesario). A cambio, son capaces de aceptar rentabilidades más ajustadas.
• Clientes institucionales: Prefieren invertir en sectores como oficinas, comercial, industrial. Actualmente, la concurrencia de este tipo de inversores es elevada, ya que compañías de seguros, fondos de inversión y Socimis se ven obligados a invertir en inmuebles su exceso de flujo de caja.
• Tipo de operaciones: La inversión directa es la opción preferida por los grandes inversores, ya que en la mayoría de los casos cuentan con estructura propia para la gestión de los activos y tienen mayor capacidad en la toma de decisiones. Por el contrario, la estructuración de vehículos inmobiliarios es la opción preferida por patrimonios de menor tamaño,  cuya influencia en la toma de  decisiones es menor y se benefician de una estructura de gestión externa y profesionalizada.

Criterios para la selección de activos

Dado el creciente volumen de inversión en activos inmobiliarios por parte de los grandes inversores, las empresas especializadas en consultoria/asesoramiento inmobiliario tienen un papel más activo en la selección y análisis de inmuebles a la medida de las demandas de sus clientes. Los criterios que manejan para detectar el potencial de cada inmueble son los siguientes

• Ubicación: en muchos de los casos marcará el grado de liquidez del activo
• Nivel actual de rentas del inmueble: se analizará en comparación con el nivel del mercado en la zona donde se ubica el activo.
• Grado de solvencia de los inquilinos.
• Duración del contrato: en caso de existir un vencimiento cercano, se analizará la posibilidad de incremento de rentas.
• Precio
• Otros criterios: Si el inmueble necesita algún tipo de rehabilitación, si es conveniente estudiar un cambio de uso, etc.

Conclusión

la inversión inmobiliaria es una alternativa de interés creciente para los grandes patrimonios e inversores institucionales, porque aporta diversificación y equilibrio en la cartera. Y por sus ventajas en el escenario actual: mayores rentabilidades que las alternativas financieras con un nivel de riesgo similar, mayores flujos de inversión, diversidad de sectores, ventajas fiscales. El asesoramiento especializado y a medida en este mercado, gana en protagonismo dado el elevado número de variables a analizar una vez tomada la decisión de invertir en activos inmobiliarios.

Javier Ferrer